Un cartello “In vendita” è affisso accanto alla proprietà in vendita advert Alhambra, in California.
Frederic J. Marrone | Afp | Immagini Getty
I tassi ipotecari sono crollati drasticamente venerdì, il giorno dopo che il presidente Donald Trump ha dichiarato sui social media che sta dando istruzioni ai giganti dei mutui Fannie Mae e Freddie Mac di acquistare 200 miliardi di dollari in obbligazioni ipotecarie.
“Ciò farà scendere i tassi ipotecari, GIÙ i pagamenti mensili e renderà il costo di proprietà di una casa più accessibile”, ha affermato nel put up Fact Social.
Secondo Mortgage Information Every day, il tasso su un mutuo trentennale è sceso di 22 punti base al 5,99%, raggiungendo il minimo del 2 febbraio 2023.
Fannie Mae e Freddie, che sono sotto la tutela del governo, non concedono mutui per la casa. Acquistano prestiti dagli istituti di credito, li raggruppano in titoli garantiti da ipoteca (MBS) e li vendono agli investitori, ricostituendo così i fondi dei prestatori per nuovi prestiti e mantenendo i tassi di interesse più bassi e più stabili per gli acquirenti di case.
L’acquisto di più obbligazioni o titoli garantiti da ipoteca fa abbassare i tassi ipotecari. Nei primi due mesi della pandemia di Covid, mentre i mercati vacillavano, la Federal Reserve ha acquistato 580 miliardi di dollari in titoli MBS. Ha poi continuato advert acquistarne di più durante tutto l’anno. Secondo la Fed di Dallas, da marzo 2020 a giugno 2021, la Federal Reserve ha aumentato le sue partecipazioni in MBS da 1,4 trilioni di dollari a 2,3 trilioni di dollari.
Anche la Federal Reserve ha abbassato il proprio tasso di interesse portandolo a zero. Questa combinazione ha portato il tasso medio del mutuo fisso trentennale ai minimi storici, toccando solo il 2,75% all’inizio del 2021, secondo Mortgage Information Every day.
“Quanto vale un affare da 200 miliardi di dollari? Dipende da alcuni fattori, ma la reazione nel mercato degli MBS è sufficiente per dirti che è importante”, ha affermato Matthew Graham, direttore operativo del Mortgage Information Every day, che segue da vicino i tassi e li sta già vedendo scendere proprio alla notizia dell’annuncio.
Anche se non è ancora noto quanto velocemente ciò inizierà e quanto tempo ci vorrà, gli analisti prevedono dove potrebbero finire i tassi ipotecari; la maggior parte colloca il calo tra i 25 e i 50 punti base, alcuni anche più in basso.
“Riteniamo che 200 miliardi di dollari di acquisti di MBS potrebbero determinare una riduzione di circa 10-25 punti base dei tassi ipotecari, riducendo potenzialmente l’attuale tasso ipotecario principale a 30 anni a circa il 6,0% (attuale 6,21%). Sebbene ancora elevato rispetto al tasso medio dei mutui in circolazione del 4,4% e ai livelli del 3,25% di gennaio 2022, questo calo potrebbe fornire una spinta sia alla domanda di nuove costruzioni che al turnover delle case esistenti”, hanno scritto gli analisti di UBS.
In parole povere, se i tassi dovessero scendere anche al 5,9%, per qualcuno che acquista una casa a prezzo medio – che è proprio di circa 425.000 dollari, secondo la Nationwide Affiliation of Realtors – utilizzando un mutuo fisso di 30 anni con un acconto del 20%, il pagamento mensile scenderebbe di 118 dollari. Per alcuni, potrebbe non sembrare molto, ma per gli acquirenti alle prime armi, al limite della convenienza, potrebbe fare la differenza. Dovrebbero comunque risparmiare per l’acconto, che attualmente rappresenta l’ostacolo più grande per la maggior parte dei principianti.
I titoli dei costruttori di case hanno registrato un rally alla notizia, ma già prima di ciò stavano già acquistando tassi ipotecari inferiori, ben nell’intervallo del 5%. Ultimamente le loro preoccupazioni si sono focus maggiormente sull’aumento dei costi derivanti dalle tariffe e sulla continua carenza di manodopera. Detto questo, anche solo la notizia potrebbe avere un impatto sulla domanda degli acquirenti per i costruttori.
“Penso che dal punto di vista psicologico sarà d’aiuto”, ha affermato Ivy Zelman, vicepresidente esecutivo della ricerca e dei titoli presso Zelman, una società Walker & Dunlop. “Penso che oggi, le persone che hanno cercato e che non sapevano nemmeno che i costruttori offrivano riduzioni dei tassi ipotecari potrebbero entrare nel mercato.”
Ma Zelman sottolinea anche che nel mercato interno più ampio non è solo il tasso ipotecario, ma l’accessibilità complessiva a tenere gli acquirenti in disparte. I consumatori sono sotto pressione e i prezzi delle case sono quasi il 50% più alti rispetto a quelli pre-pandemia, ironicamente a causa dei tassi ipotecari ai minimi file determinati dall’acquisto di MBS.
“Questo non è sufficiente per far funzionare davvero il mercato perché sappiamo che le persone non possono qualificarsi nemmeno al 4,99%. Possono dire che i tassi ipotecari scenderanno sotto cinque, ma abbiamo persone che ancora non possono qualificarsi al 4,99%, quindi penso che ci sia ancora molto lavoro da fare,” ha detto Zelman.
Ciò potrebbe anche aiutare i margini dei costruttori, che ultimamente si sono ridotti a causa dei costi più elevati.
“Dal punto di vista della domanda, [it is] forse un beneficio marginale derivante dall’impatto psicologico positivo sui consumatori”, ha affermato John Lovallo, analista di UBS. “Maggiore è la potenziale capacità dei costruttori di iniziare a ritirare gli incentivi in una certa misura, il che aumenterebbe notevolmente i margini lordi”.
Il calo, tuttavia, potrebbe anche aiutare gli attuali proprietari di case a risparmiare sui pagamenti mensili attraverso un rifinanziamento. I tassi sono già in costante calo, con il tasso trentennale fissato in ribasso rispetto al recente picco del 7,16% di un anno fa. Secondo la Mortgage Bankers Affiliation, le richieste di rifinanziamento di un mutuo per la casa erano già più alte del 133% rispetto all’anno precedente.
La regola generale è che un rifinanziamento vale il costo solo se è possibile risparmiare più di 75 punti base sul tasso ipotecario. Ciò aggiungerebbe molti più potenziali candidati al pool di rifinanziamento, in particolare quelli che hanno contratto i loro prestiti negli ultimi due anni. La stragrande maggioranza dei proprietari di case, tuttavia, ha ancora tassi inferiori al 4%.
